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Tipologie
In Italia esistono 3 tipologie di locazioni turistiche: B&B, case vacanze e affittacamere.
| B&B | AFFITTACAMERE | CASA VACANZE | |
|---|---|---|---|
| Camere | Edificio unico, numero massimo di camere e posti letto che varia da regione a regione | 6 camere massimo, divise in non piรน di due appartamenti | Intera proprietร (casa, villa, appartamento, cottage) |
| Servizi | Pernottamento e prima colazione, servizi come acqua, luce e gas garantiti | Pernottamento in camera arredata, vitto a discrezione del proprietario (vietati alcolici), servizi come acqua, luce e gas garantiti | Intera proprietร a disposizione, con gli optional e i lussi che prevede |
| Proprietario | Presenza del proprietario nellโimmobile | Non รจ richiesta la residenza del proprietario nellโimmobile, ma puรฒ accadere | Il proprietario risiede altrove, lโimmobile รจ ad uso esclusivo del turista |
| Partita Iva | Non รจ obbligatoria, ma sono previste limitazioni | ร obbligatoria, in quanto attivitร imprenditoriale a tutti gli effetti | Obbligatoria nel caso delle locazioni turistiche |
B&B
Struttura ricettiva a struttura famigliare ed รจ di fatto una casa dove vengono affittate le singole stanze per il pernottamento. Viene fornita la biancheria e viene fornita la colazione con prodotti che non possono essere manomessi dal proprietario. Il proprietario deve abitare stabilmente e con residenza allโinterno della casa. Non serve la partita IVA ma basta aprire una SCIA al proprio comune. Tale attivitร deve essere occasionale e si deve lavorare al massimo per 270 giorni nellโarco di un anno; inoltre in base alla regione non si possono affittare piรน di un determinato numero di stanze allโinterno della casa. I guadagni vanno dichiarati tra i redditi del 730, quindi le tasse verranno pagate in regime ordinario secondo i propri scaglioni Irpef.
Casa vacanze
Eโ una struttura extra alberghiera assimilabile ad un B&B che, a differenza di questo ultimo, puรฒ essere imprenditoriale o meno. A differenza del B&B non necessita di residenza ma la casa va affittata integralmente, e non le singole stanze, per non piรน di tre mesi consecutivi. Non รจ obbligatorio, anche se conviene per una questione di qualitร fornire biancheria e prodotti da bagno mentre รจ vietato fornire cibo.
Affittacamere o guesthouse
a differenza degli altri due puรฒ essere svolta solo come attivitร imprenditoriale e si pagherร tutto quello che pagherร unโimpresa. Eโ possibile rivolgersi a ditte esterne, come per esempio la pulizia, cosa che in teoria da privato non รจ possibile fare. Puรฒ rimanere aperta tutto lโanno e non รจ obbligatorio spostare la residenza. Non รจ possibile affittare piรน di 3 camere nella stessa casa in non piรน di 2 appartamenti allโinterno dello stesso stabile
Imprenditoriale vs non imprenditoriale
Non imprenditoriale
La locazione turistica non imprenditoriale il locatore puรฒ esercitare tale attivitร senza aprire partita IVA, quindi non verrร rilasciata alcuna fattura, ma devono essere soddisfatti tre requisiti:
- Occasionale: alcune regioni richiedono unโinattivitร dai 90 ai 120 giorni;
- Non si possono gestire piรน di 3 case;
- Coinvolgere massimo due immobili nella stessa cittร ; I redditi costituiscono redditi fondiari con la possibilitร di usufruire della cedolare secca al 21%. In questo caso si procede con un contratto di affitto sottoforma di locazione breve o turistica che per loro definizione escludono lโattivitร imprenditoriale ma non possono essere piรน lunghi di 30 giorni. Questi contratti brevi sono esonerati dallโimposta di registro, bollo, dalla comunicazione del contratto e dalla chiusura dello stesso.
Imprenditoriale
Se non sono soddisfatti i requisiti di cui sopra รจ necessario fornire un servizio imprenditoriale che porta ai seguenti oneri:
- Aprire la partita IVA
- Iscriversi alla camera di commercio
- Segnalare inizio attivitร SCIA
- Iscriversi alla gestione commercianti INPS
- Fare certificato energetico
- Stipulare assicurazione contro terzi.
I redditi appartengono alla voce โaltri redditiโ e fanno cumulo a 730 pagando le tasse secondo i propri scaglioni Irpef ma le spese possono essere scaricate.
Vantaggi e svantaggi
Vantaggi
- Pagamenti garantiti: il turista paga ancora prima di arrivare
- Sicurezza sul tempo di permanenza: sai con precisione quando lโospite arrivaโฆ e quando va via!
- Flessibilitร : Lโaffitto breve ti permette di pianificare lโutilizzo che intendi fare dellโappartamento senza avere sorprese: puoi riservartelo per te, concederlo a parenti o amici, pianificare manutenzioni, farlo fruttare mentre cerchi di venderlo, e quantโaltro. Non dovrai piรน avviare costose procedure di sfratto dai risultati incerti.
- Meno sorprese: Alcuni siti web dedicati come Airbnb, consentono di lasciare delle recensioni agli ospiti. Questo incentiva il turista ad un utilizzo corretto e consapevole dellโalloggio che prenota. Inoltre in caso di danni, lโospite รจ chiamato a risponderne in maniera tempestiva.
- Guadagni potenzialmente superiori: A seconda delle caratteristiche dellโalloggio, la locazione turistica consente di ottenere guadagni che possono superare anche di molto lโaffitto tradizionale. Ovviamente lโappartamento va gestito in maniera professionale conoscendo tutti i dettagli e i meccanismi di questo settore, come se si trattasse di una piccola struttura ricettiva (e di fatto lo รจ!).
- Controllo continuo: si ha costantemente sotto controllo lo stato del proprio appartamento: dopo ogni ospite infatti lโalloggio viene sistemato, pulito e riordinato, e il proprietario quando deciderร di farne un uso, lo troverร in perfette condizioni.
Svantaggi
La maggiore criticitร della locazione turistica รจ rappresentata dal fatto che, per ottenere dei risultati soddisfacenti, va gestita come se si trattasse di una vera e propria struttura ricettiva, per cui bisogna avere molto tempo a disposizione e disponibilitร a studiare e informarsi per conoscere a fondo tutti gli strumenti a disposizione, la burocrazia, la fiscalitร ecc.
Apertura casa vacanze
- Richiedere lโautorizzazione al comune di competenza, comunicando lโinizio attivitร al SUAP;
- Richiedere alla pulizia municipale le credenziali di accesso al portale Alloggiati;
- Attivare il portale per il pagamento della tassa di soggiorno;
Tipicamente i comuni non richiedono pagamenti per queste procedure burocratiche.
Obblighi
- Trasmettere i dati degli ospiti tramite il portale Alloggiati entro 48 ore dal loro arrivo
- Riscuotere la tassa di soggiorno
Lโappartamento
Per valutare un appartamento a livello di possibile guadagno รจ necessario considerare:
- Ampiezza e numero di letti: maggiori sono gli ospiti che posso accogliere maggiore รจ il prezzo che posso imporre
- Posizione
- Rifiniture: lโappartamento deve presentarsi bene in quanto gli standard si sono alzati. Riscaldamento, raffreddamento e impianto elettrico devono essere funzionanti
- Servizi WiFi, Netflix e cosรฌ via.
- Concorrenza: valutare a quanto viene offerto un appartamento simile nella stessa zona.
Dotazioni
Ogni appartamento per casa vacanze dovrebbe contenere:
- Microonde:
- Bollitore;
- Rilevatore di fumo;
- Asciugamano grande per doccia, medio per mani e piccolo per bidet uno per ogni persona;
- Posate;
- Tovaglioli;
- Lenzuola;
- Coperte;
- Piumini;
- Scottex;
- Carta igienica;
Portali
Gestendo la casa privatamente conviene concentrarsi su uno massimo due portali, quindi Airbnb e al massimo Booking.com. Eโ vero che pubblicando il proprio annuncio su altri siti come Homeaway, Tripadvisor Rental, Expedia ecc forse, qualche altra prenotazione la riceveresti; ma il tempo dedicato a mantenere aggiornati i profili, i prezzi e le disponibilitร su una miriade di siti, farebbe decisamente crollare il ricavo orario derivante dalla tua gestione, oltre a spianare la strada a problemi di overbooking (doppia prenotazione su piรน piattaforme) molto antipatici da risolvere.
Pulizia
Se vuoi diventare un Host di successo su una cosa di sicuro non puoi risparmiare: le pulizie. Pazienza se la porta della camera non si chiude bene, pazienza se la tv ha pochi canaliโฆ ma se nel bagno cโรจ anche solo 1 capelloโฆ stai tranquillo che lโospite non te lo perdonerร . Non solo la sua recensione sarร pessima, ma parlando male proprio delle pulizie dissuaderร molti altri potenziali ospiti dal scegliere il tuo alloggio: questo perchรฉ non si tratta di un particolare personale, chiunque dร a questo aspetto molto peso. Quindi รจ necessario: โข Affida le pulzie a professionisti; โข Consegna agli addetti una dettagliata checklist delle cose da controllare: anche loro sono persone e una dimenticanza potrebbe compromettere lโintero lavoro; โข Delega loro anche il lavaggio e il cambio della biancheria, risparmierai molto tempo; โข Richiedi un primo controllo su eventuali danni provocati, in modo da agire tempestivamente. Anche qui una checklist potrebbe aiutare
Best practices
Devi essere tempestivo nel rispondere ad ogni sua esigenza, a partire dalle domande inziali riguardo allโalloggio. Anche un ritardo di 1 ora puรฒ dargli modo di cercare un altro appartamento. Un altro fattore fondamentale sono le attenzioni personali: chiama lโospite per nome, lasciagli qualcosa al suo arrivo come una bottiglia dโacqua o un messaggio di benvenuto, auguragli buon viaggio, ecc. Sono piccolezze dal costo nullo o quasi, ma ti differenzieranno dalla massa e ti imprimeranno nella sua memoria: magari al suo ritorno ti consiglierร ad un amico!
Manutenzioni
Devi entrare nella mentalitร di un albergatore o quasi: si puรฒ rompere il riscaldamento di domenica, puรฒ mancare lโacqua calda alle 10 di sera eccโฆ devi sempre esser pronto con una soluzione. Lโospite non punirร lโimprevisto, quello puรฒ capitare a tutti, ma valuterร molto attentamente la tua reazione ad esso. Se si verifica un problema ma sei rapido nel risolverlo, esso si trasformerร da inconveniente a punto a favore. Al contrario se risulterai disorganizzato o lento, lโospite se ne ricorderร โฆ e probabilmente lo scriverร nella recensione, facendoti una cattiva pubblicitร . Eโ necessario collaborare con una rete di professionisti specializzati per ogni evenienza: sempre meglio non farsi trovare impreparati.