Locazioni turistiche

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Tipologie

In Italia esistono 3 tipologie di locazioni turistiche: B&B, case vacanze e affittacamere.

	B&B	AFFITTACAMERE	CASA VACANZE
Camere	Edificio unico, numero massimo di camere e posti letto che varia da regione a regione	6 camere massimo, divise in non più di due appartamenti	Intera proprietà (casa, villa, appartamento, cottage)
Servizi	Pernottamento e prima colazione, servizi come acqua, luce e gas garantiti	Pernottamento in camera arredata, vitto a discrezione del proprietario (vietati alcolici), servizi come acqua, luce e gas garantiti	Intera proprietà a disposizione, con gli optional e i lussi che prevede
Proprietario	Presenza del proprietario nell’immobile	Non è richiesta la residenza del proprietario nell’immobile, ma può accadere	Il proprietario risiede altrove, l’immobile è ad uso esclusivo del turista
Partita Iva	Non è obbligatoria, ma sono previste limitazioni	È obbligatoria, in quanto attività imprenditoriale a tutti gli effetti	Obbligatoria nel caso delle locazioni turistiche

B&B

Struttura ricettiva a struttura famigliare ed è di fatto una casa dove vengono affittate le singole stanze per il pernottamento. Viene fornita la biancheria e viene fornita la colazione con prodotti che non possono essere manomessi dal proprietario. Il proprietario deve abitare stabilmente e con residenza all’interno della casa. Non serve la partita IVA ma basta aprire una SCIA al proprio comune. Tale attività deve essere occasionale e si deve lavorare al massimo per 270 giorni nell’arco di un anno; inoltre in base alla regione non si possono affittare più di un determinato numero di stanze all’interno della casa. I guadagni vanno dichiarati tra i redditi del 730, quindi le tasse verranno pagate in regime ordinario secondo i propri scaglioni Irpef.

Casa vacanze

E’ una struttura extra alberghiera assimilabile ad un B&B che, a differenza di questo ultimo, può essere imprenditoriale o meno. A differenza del B&B non necessita di residenza ma la casa va affittata integralmente, e non le singole stanze, per non più di tre mesi consecutivi. Non è obbligatorio, anche se conviene per una questione di qualità fornire biancheria e prodotti da bagno mentre è vietato fornire cibo.

Affittacamere o guesthouse

a differenza degli altri due può essere svolta solo come attività imprenditoriale e si pagherà tutto quello che pagherà un’impresa. E’ possibile rivolgersi a ditte esterne, come per esempio la pulizia, cosa che in teoria da privato non è possibile fare. Può rimanere aperta tutto l’anno e non è obbligatorio spostare la residenza. Non è possibile affittare più di 3 camere nella stessa casa in non più di 2 appartamenti all’interno dello stesso stabile

Imprenditoriale vs non imprenditoriale

Non imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale il locatore può esercitare tale attività senza aprire partita IVA, quindi non verrà rilasciata alcuna fattura, ma devono essere soddisfatti tre requisiti:

• Occasionale: alcune regioni richiedono un’inattività dai 90 ai 120 giorni;
• Non si possono gestire più di 3 case;
• Coinvolgere massimo due immobili nella stessa città; I redditi costituiscono redditi fondiari con la possibilità di usufruire della cedolare secca al 21%. In questo caso si procede con un contratto di affitto sottoforma di locazione breve o turistica che per loro definizione escludono l’attività imprenditoriale ma non possono essere più lunghi di 30 giorni. Questi contratti brevi sono esonerati dall’imposta di registro, bollo, dalla comunicazione del contratto e dalla chiusura dello stesso.

Imprenditoriale

Se non sono soddisfatti i requisiti di cui sopra è necessario fornire un servizio imprenditoriale che porta ai seguenti oneri:

• Aprire la partita IVA
• Iscriversi alla camera di commercio
• Segnalare inizio attività SCIA
• Iscriversi alla gestione commercianti INPS
• Fare certificato energetico
• Stipulare assicurazione contro terzi.

I redditi appartengono alla voce “altri redditi” e fanno cumulo a 730 pagando le tasse secondo i propri scaglioni Irpef ma le spese possono essere scaricate.

Vantaggi e svantaggi

Vantaggi

• Pagamenti garantiti: il turista paga ancora prima di arrivare
• Sicurezza sul tempo di permanenza: sai con precisione quando l’ospite arriva… e quando va via!
• Flessibilità: L’affitto breve ti permette di pianificare l’utilizzo che intendi fare dell’appartamento senza avere sorprese: puoi riservartelo per te, concederlo a parenti o amici, pianificare manutenzioni, farlo fruttare mentre cerchi di venderlo, e quant’altro. Non dovrai più avviare costose procedure di sfratto dai risultati incerti.
• Meno sorprese: Alcuni siti web dedicati come Airbnb, consentono di lasciare delle recensioni agli ospiti. Questo incentiva il turista ad un utilizzo corretto e consapevole dell’alloggio che prenota. Inoltre in caso di danni, l’ospite è chiamato a risponderne in maniera tempestiva.
• Guadagni potenzialmente superiori: A seconda delle caratteristiche dell’alloggio, la locazione turistica consente di ottenere guadagni che possono superare anche di molto l’affitto tradizionale. Ovviamente l’appartamento va gestito in maniera professionale conoscendo tutti i dettagli e i meccanismi di questo settore, come se si trattasse di una piccola struttura ricettiva (e di fatto lo è!).
• Controllo continuo: si ha costantemente sotto controllo lo stato del proprio appartamento: dopo ogni ospite infatti l’alloggio viene sistemato, pulito e riordinato, e il proprietario quando deciderà di farne un uso, lo troverà in perfette condizioni.

Svantaggi

La maggiore criticità della locazione turistica è rappresentata dal fatto che, per ottenere dei risultati soddisfacenti, va gestita come se si trattasse di una vera e propria struttura ricettiva, per cui bisogna avere molto tempo a disposizione e disponibilità a studiare e informarsi per conoscere a fondo tutti gli strumenti a disposizione, la burocrazia, la fiscalità ecc.

Apertura casa vacanze

• Richiedere l’autorizzazione al comune di competenza, comunicando l’inizio attività al SUAP;
• Richiedere alla pulizia municipale le credenziali di accesso al portale Alloggiati;
• Attivare il portale per il pagamento della tassa di soggiorno;

Tipicamente i comuni non richiedono pagamenti per queste procedure burocratiche.

Obblighi

• Trasmettere i dati degli ospiti tramite il portale Alloggiati entro 48 ore dal loro arrivo
• Riscuotere la tassa di soggiorno

L’appartamento

Per valutare un appartamento a livello di possibile guadagno è necessario considerare:

• Ampiezza e numero di letti: maggiori sono gli ospiti che posso accogliere maggiore è il prezzo che posso imporre
• Posizione
• Rifiniture: l’appartamento deve presentarsi bene in quanto gli standard si sono alzati. Riscaldamento, raffreddamento e impianto elettrico devono essere funzionanti
• Servizi WiFi, Netflix e così via.
• Concorrenza: valutare a quanto viene offerto un appartamento simile nella stessa zona.

Dotazioni

Ogni appartamento per casa vacanze dovrebbe contenere:

• Microonde:
• Bollitore;
• Rilevatore di fumo;
• Asciugamano grande per doccia, medio per mani e piccolo per bidet uno per ogni persona;
• Posate;
• Tovaglioli;
• Lenzuola;
• Coperte;
• Piumini;
• Scottex;
• Carta igienica;

Portali

Gestendo la casa privatamente conviene concentrarsi su uno massimo due portali, quindi Airbnb e al massimo Booking.com. E’ vero che pubblicando il proprio annuncio su altri siti come Homeaway, Tripadvisor Rental, Expedia ecc forse, qualche altra prenotazione la riceveresti; ma il tempo dedicato a mantenere aggiornati i profili, i prezzi e le disponibilità su una miriade di siti, farebbe decisamente crollare il ricavo orario derivante dalla tua gestione, oltre a spianare la strada a problemi di overbooking (doppia prenotazione su più piattaforme) molto antipatici da risolvere.

Pulizia

Se vuoi diventare un Host di successo su una cosa di sicuro non puoi risparmiare: le pulizie. Pazienza se la porta della camera non si chiude bene, pazienza se la tv ha pochi canali… ma se nel bagno c’è anche solo 1 capello… stai tranquillo che l’ospite non te lo perdonerà. Non solo la sua recensione sarà pessima, ma parlando male proprio delle pulizie dissuaderà molti altri potenziali ospiti dal scegliere il tuo alloggio: questo perché non si tratta di un particolare personale, chiunque dà a questo aspetto molto peso. Quindi è necessario: • Affida le pulzie a professionisti; • Consegna agli addetti una dettagliata checklist delle cose da controllare: anche loro sono persone e una dimenticanza potrebbe compromettere l’intero lavoro; • Delega loro anche il lavaggio e il cambio della biancheria, risparmierai molto tempo; • Richiedi un primo controllo su eventuali danni provocati, in modo da agire tempestivamente. Anche qui una checklist potrebbe aiutare

Best practices

Devi essere tempestivo nel rispondere ad ogni sua esigenza, a partire dalle domande inziali riguardo all’alloggio. Anche un ritardo di 1 ora può dargli modo di cercare un altro appartamento. Un altro fattore fondamentale sono le attenzioni personali: chiama l’ospite per nome, lasciagli qualcosa al suo arrivo come una bottiglia d’acqua o un messaggio di benvenuto, auguragli buon viaggio, ecc. Sono piccolezze dal costo nullo o quasi, ma ti differenzieranno dalla massa e ti imprimeranno nella sua memoria: magari al suo ritorno ti consiglierà ad un amico!

Manutenzioni

Devi entrare nella mentalità di un albergatore o quasi: si può rompere il riscaldamento di domenica, può mancare l’acqua calda alle 10 di sera ecc… devi sempre esser pronto con una soluzione. L’ospite non punirà l’imprevisto, quello può capitare a tutti, ma valuterà molto attentamente la tua reazione ad esso. Se si verifica un problema ma sei rapido nel risolverlo, esso si trasformerà da inconveniente a punto a favore. Al contrario se risulterai disorganizzato o lento, l’ospite se ne ricorderà… e probabilmente lo scriverà nella recensione, facendoti una cattiva pubblicità. E’ necessario collaborare con una rete di professionisti specializzati per ogni evenienza: sempre meglio non farsi trovare impreparati.