Esistono due tipologie di affitto, a canone libero e a canone concordato.
Canone
Il locatore decide il prezzo del canone di affitto liberamente.
Durata 4+4
Nei contratti di locazione a canone libero la durata legale minima del contratto è un elemento prefissato per legge in quattro anni. La legge prevede che, dopo il primo termine di durata, il contratto sia rinnovato automaticamente per ulteriori quattro anni.
Imposte
- l’aliquota (cedolare secca) è pari al 21% del canone di locazione annuo;
- Imponibile irpef, IMU, TASI e quant’altro tutte a prezzo pieno
Canone
Il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo dell’affitto, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione un range specifico, fissato dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune.
Durata 3+2
L’affitto a canone concordato prevede una durata di tre anni più due anni di rinnovo automatico se entro il termine dei primi tre anni non viene data disdetta nei tempi previsti da proprietario o inquilino.
Imposte
I proprietari di casa che decidono di affittare casa con canone concordato, in base al Comune di residenza, possono, infatti, beneficiare di agevolazioni fiscali come: - imponibile irpef ridotto (la parte del canone, cioè, che va dichiarata sul 730 o sull’unico) del 66,5% invece dell’85% ordinario; - imposta di registrazione ridotta all’1,4% annuo sul valore del canone, invece del 2% - aliquota unica ridotta dal 21% al 10% per chi sceglie la cedolare secca.
Per quel che riguarda IMU e TASI sono invece previste due diverse tipologie di agevolazioni:
- la prima, di carattere nazionale, prevede la riduzione della base imponibile per il calcolo del 25%;
- la seconda, facoltativa e di carattere locale, autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato.
Nel contratto di locazione abitativa ad uso transitorio un soggetto (locatore) mette temporaneamente a disposizione di un altro soggetto (conduttore), per finalità non turistiche, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo che può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne in alcuni Comuni (canone fissato da accordi territoriali). E’ un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche; esso deve contenere l’espresso riferimento all’esigenza transitoria, comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso.
Canone
Il locatore decide il prezzo del canone di affitto liberamente.
Durata 1/18 mesi
Vi è un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.
Imposte
- l’aliquota (cedolare secca) è pari al 21% del canone di locazione annuo;
- Imponibile irpef, IMU, TASI e quant’altro tutte a prezzo pieno
Disdetta
Non è necessario dare la disdetta, ma, se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore.
la legge non consente mai al locatore di recedere prima della scadenza del contratto, neanche se a prevederlo è il contratto stesso (una clausola di questo tipo sarebbe infatti nulla). Il padrone di casa quindi, qualsiasi siano le sue ragioni, può solo limitarsi a mandare la lettera di disdetta, con un preavviso di sei mesi, dovendo però attendere – prima che questa possa avere effetto – la successiva scadenza del contratto. Solo allora questi potrà riprendere possesso del proprio immobile. Abbiamo anche detto che il primo rinnovo del contratto di locazione è obbligatorio per il locatore e non per il conduttore. In altri termini:
- nel contratto a canone libero, dopo i primi 4 anni, il locatore non può dare disdetta e deve tollerare il rinnovo del contratto per altri 4 anni al termine dei quali invece potrà esercitare il diritto di recesso;
- nel contratto a canone concordato, dopo i primi 3 anni, il locatore non può dare disdetta e deve tollerare il rinnovo del contratto per altri 2 anni al termine dei quali invece potrà esercitare il diritto di recesso.
Tuttavia, la legge consente al locatore, in casi eccezionali, di recedere dall’affitto già alla prima scadenza, evitando così il primo tacito rinnovo automatico. Ciò succede in alcuni casi specificamente elencati. Li riporteremo qui di seguito.
Destinazione dell’immobile a uso proprio
Il locatore, persona fisica, può impedire che avvenga la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza se ha intenzione di destinare l’appartamento ad abitazione oppure ad attività commerciale, artigianale o professionale propria o del coniuge (anche se legalmente separato), dei genitori, dei figli (legittimi o naturali) o dei parenti entro il secondo grado in linea retta. Sono esclusi il coniuge divorziato e il convivente.
Conduttore dispone di altro immobile
Il locatore può negare la rinnovazione del contratto già alla prima scadenza se l’inquilino ha la disponibilità (perché proprietario, usufruttuario, comodatario, ecc.) di un immobile idoneo ad essere adibito a propria abitazione nello stesso Comune. Naturalmente, tale immobile deve essere libero e immediatamente utilizzabile. Quindi, non è consentita tale causa di recesso se l’appartamento dell’inquilino è stato dato in affitto.
Mancato utilizzo dell’immobile
Il locatore può negare il rinnovo automatico del contratto di affitto già alla prima scadenza se l’inquilino, senza giustificato motivo, non occupa l’immobile in modo continuativo.
Ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio
Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza se l’appartamento fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità.
Vendita a terzi dell’immobile locato
Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto già alla prima scadenza se ha intenzione di vendere l’appartamento dato in affitto sempre che non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.
Per quanto riguarda le spese di manutenzione del mobilio bisogna distinguere tra quelle di ordinaria e quelle di straordinaria manutenzione. Le spese di ordinaria manutenzione (ad esempio un’anta di un armadio che si stacca) spettano all’inquilino. Quelle invece di manutenzione straordinaria (ad esempio la rottura della caldaia o del piano cottura) – spettano al locatore.