L’house flipping (“compra-ristruttura-rivendi”) tratta di acquistare immobili, ristrutturarli, talvolta arredarli e abbellirli, per poi rivenderli a prezzi maggiorati, realizzando ottime plusvalenze. Possibilmente in tempi brevi. Se lo scopo è quello di accumulare ricchezza e produrre reddito passivo la forma migliore è quella dell’acquisto finalizzato alla locazione delle unità immobiliari. Questa è una delle attività più solide e durature, permette di accrescere la propria ricchezza patrimoniale e di trasmetterla ai propri eredi. Per chi invece cerca realizzi rapidi o non vuole mantenere il capitale fermo ma vuole farlo fruttare, c’è proprio l’house flipping che consente di investire comprando e rivendendo immobili per ottenere plusvalenze da reinvestire allo stesso modo.
Il vero affare nel campo immobiliare – in tutti i casi - lo si fa “sempre” nel momento dell’acquisto: l’idea vincente è quella di acquistare una casa in pessime condizioni “più devastata possibile” (Le case “devastate” o che non si presentano bene, sono per i proprietari molto difficili da vendere. La psicologia dei potenziali acquirenti tende a scartare tali immobili), che in genere è poco appetibile e presenta pochi acquirenti e quindi poca concorrenza. Trattare al massimo ribasso il prezzo per acquistarla, ristrutturarla al meglio col minimo sforzo economico e sfruttando le varie agevolazioni fiscali, per poi venderla ricavandoci una bella plusvalenza da reinvestire in una nuova operazione (e così via sempre in crescendo).
Budget
Tieni presente che non avrai bisogno solo dei soldi per procedere all’acquisto dell’immobile. Dovrai pagare le spese e le tasse per l’acquisto, quelle per il mantenimento fino al momento della rivendita, quelle per ristrutturare e riparare ed eventualmente quelle per il frazionamento e se preferisci, per l’arredamento parziale o totale. Sarà quindi necessario pianificare un budget che tenga conto di tutti questi costi: acquisto, lavori, miglioramenti e quant’altro necessario, mantenendosi un ampio margine per gli imprevisti. Presto capirai che questo è un elemento chiave per poter poi vendere bene l’immobile. Se fai i lavori in fretta e furia, se usi materiali di bassa qualità o non dedichi abbastanza cura all’estetica, non potrai ricavare il prezzo che desideri nel momento in cui andrai a rimettere in vendita la casa.
Agevolazioni fiscali
Gli interventi principali sono chiamati “trainanti” che consentono di portarsi dietro altri interventi cosiddetti “trainati” ottenendo l’agevolazione fiscale anche su questi ultimi che sono miglioramenti aggiuntivi, non previsti come principali e che non possono essere incentivati, se svolti singolarmente. Quindi un intervento trainato deve essere sempre accompagnato ad un intervento trainante, altrimenti non rientra negli incentivi. Gli interventi trainanti, quelli principali, sono quelli relativi all’efficientamento energetico come:
- interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici (il cosiddetto cappotto termico);
- la sostituzione negli edifici condominiali degli impianti di climatizzazione con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda sanitaria (a condensazione, a pompa di calore, impianti ibridi abbinati anche alla installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo energetico);
- la sostituzione negli edifici unifamiliari degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione a pompa di calore eccetera eccetera.
Gli itnerventi trainati invece possono essere, per esempio:
- l’acquisto e posa in opera di infissi finestre
- Schermature solari
- Automazione della casa
- Mobilie
- Etc.
Estetica
Un piccolo particolare, materiali d’effetto, i giusti colori e le giuste rifiniture, ti faranno realizzare molto di più in termini di ricavi. Subentra, in questo caso, l’innamoramento da parte dei potenziali acquirenti per gli oggetti particolarmente belli e rifiniti. Saranno le donne, che sono quelle che dovrai maggiormente conquistare durante le visite presso l’immobile, che faranno la differenza e che apprezzeranno i particolari. Su di loro ti consiglio di puntare. Tutto questo lo vedremo parlando di Home staging che è la disciplina che si occupa proprio di rendere appetibile l’immobile agli occhi dei potenziali acquirenti.