Mutuo

Il mutuo è un prestito che elargisce una banca per comprare una casa. Ad ogni mutuo è associata una garanzia, la garanzia è l’immobile stesso. Se smetto di pagare le rate, chi ha emesso il mutuo può arrivare fino al pignoramento della casa per rientrare dai soldi che non verserò.

L’ammortamento è il procedimento che permette di rimborsare un prestito tramite più rate. Ogni rata è formata dalla quota interessi e dalla quota capitale.

• Quota interessi: somma che devo corrispondere come interessi sul debito residuo
• Quota capitale: parte della rata che ripaga la somma presa a prestito.

La differenza tra la somma presa a prestito - somma delle quote capitali è il mio debito. Questo valore quindi inizialmente sarà il valore dell’intero debito e diminuirà nel tempo con il passare delle rate che pago.

Posso ricevere un mutuo?

La banca non finanzia i beni ma il cash flow. Altro fattore importante che viene richiesto all’atto della concessione di un mutuo è la finalità del finanziamento (ad esempio acquisto prima casa, seconda casa, ristrutturazione, liquidità, ecc.). Ormai, pochi istituti concedono i cosiddetti mutui o finanziamenti di liquidità (prestiti senza opportuna finalità ma che servono a costituire una provvista di denaro in capo al richiedente che la potrà utilizzare a suo piacimento). In ogni caso è sempre richiesto un solido cash flow, ancora più solido.

Ammortamenti

Ammortamento alla francese

La rata è sempre costante. La rata viene definita in modo tale da annullare il debito alla fine del piano di ammortamento e che sia sempre costante.

Ammortamento italiano

La quota capitale è costante. La rata in questo caso è decrescente nel tempo, in quanto la quota interessi si riduce sempre più con il passare della quota che ho pagato.

Definizioni

Iscrizione ipotecaria

Di norma i mutui bancari sono ipotecari, ossia vengono garantiti da una iscrizione ipotecaria di primo grado (o gradi successivi). La garanzia ipotecaria stabilisce il diritto di prelazione della banca ossia che la banca avrà la precedenza su ogni altro creditore e che sarà soddisfatta prima di tutti gli altri.

Perizia

Consiste in una analisi tecnica effettuata da un professionista di fiducia della banca sull’immobile che andiamo ad ipotecare. Il perito fornisce di solito una doppia valutazione: la prima è una valutazione “commerciale” (basandosi sui prezzi di mercato della zona e confrontando prezzi di immobili della stessa tipologia) mentre la seconda è una valutazione “cauzionale” leggermente più bassa. Questa valutazione è cautelativa e su questa si calcola il cosiddetto scarto tra il prezzo di acquisto dell’immobile e l’importo del mutuo richiesto: denominato LTV (loan to value).

Imposta sostitutiva

Tassa che nel caso di prima casa è lo 0.25% dell’importo erogato, per seconda casa sarà il 2%.

Assicurazione

Ogni casa con un mutuo deve essere assicurata, in particolare scoppio e incendio sono obbligatorie per legge per case con mutuo. Inoltre vi sono delle assicurazioni addizionali che o impone la banca obbligatoriamente (per esempio se il mutuo è oltre l’80%) o consiglia caldamente, come assicurazione sulla morte/infortunio o sulla perdita del lavoro.

Spese di istruttoria

E’ l’importo che la banca richiede per la lavorazione della pratica. Comprende i costi fissi sostenuti ed il lavoro degli impiegati.

Spese accessorie

Sono piccole spese aggiuntive quali le spese d’incasso rata, le spese di rinnovo ipoteca (dopo 19 anni l’ipoteca decade e deve essere rinnovata a spese del cliente) e altre spese che generalmente vengono riassunte nel documento di sintesi (oggi PIES) il quale viene consegnato con l’atto di mutuo e dove sono ricompresi tutti i costi dell’operazione.

Casa usata (acquisto tra privati)

Definiamo varie variabili: - Rendita catastale lorda R.C.L.: questo valore lo trovo sulla visura catastale che è un documento che ha il Catasto - Valore catastale V.C. = R.C.L. * x - Imposta di registro = y * V.C. (con valore minimo 1000€). y è definito “imposta di registrazione all’atto di compravendita”. - Imposte fisse catastali e ipotecarie = 100€ - Parcella notarile (valore a discrezione del notaio, indicativamente 2500€) - Bolli - Agenzia immobiliare (compensi detraibili al 19% se prima casa)

Prima casa

• x = 115.5
• y = 0.02

Seconda casa

• x = 126
• y = 0.09

Casa nuova

In questo caso non uso più il valore catastale ma il prezzo di acquisto direttamente al costruttore. Definiamo alcune variabili: - Prezzo di acquisto - IVA - Imposte fisse catastali e ipotecarie = 400€ - Imposta di registro: 200€ - Parcella notarile - Bolli - Agenzia immobiliare (compensi detraibili al 19% se prima casa)

Prima casa

IVA = 4%

Seconda casa

IVA = 10%

Tassi

Tasso fisso

Consigliato a chi ha un reddito fisso e consigliato in questi anni di tassi ai minimi. Ha il vantaggio di non dare sorprese: la rata è quella conosciuta e non cambierà così come non cambierà la durata. Questa tipologia è ad oggi la tipologia più conveniente. Questo tasso permette di avere sempre una maggiore certezza di ciò che avverrà nel futuro, quindi è possibile pianificare le spese. Anche se più costoso del variabile garantisce una maggiore stabilità. Questo conviene quando il debito è alto rispetto al reddito (cioè sempre). Tipicamente conviene il tasso fisso se il TAEG è minore del 4%, altrimenti variabile. Per il calcolo si guarda l’IRS a 10 anni e si somma lo spread della banca, per esempio 0.9%.

Tasso variabile

Questo tasso varia in base al tasso di interesse medio deciso dalle banche centrali. Ha senso per importi piccoli rispetto al reddito della famiglia e quando il tempo di mutuo è piccolo. E’ consigliato nei momenti di tassi elevati ipotizzando che possano scendere ed è opportuno quando già si è pianificato un cambio di immobile ed una estinzione anticipata del mutuo. L’ euribor più usato nei mutui è l’euribor media dei mesi precedenti (mmp) che prevede una media degli euribor degli ultimi mesi ed offre una maggiore stabilità del tasso che si adeguerà più dolcemente al mercato e non ci comporterà brusche oscillazioni. Negli scambi tra banche il denaro ha una sua quotazione che in Europa viene definita euribor. Quello è il tasso rilevato giornalmente a cui la banca può comprare o vendere valuta. Un mutuo a tasso variabile verrà perciò rimborsato ad un tasso stabilito con il criterio: EURIBOR+SPREAD dove l’euribor varierà in base al mercato mentre lo spread rimarrà invariato per tutta la durata del mutuo. Per calcolarlo si guarda l’Euribor 3 mesi mmp (media mesi precedente) e si somma lo spread della banca, per esempio Sella fa l1,4%.

Capped rate

E’ stato negli ultimi anni molto di moda (un po’ meno in questo periodo di tassi bassissimi) poiché prende i vantaggi del tasso variabile, come la rata bassa ed il pagamento di pochi interessi con relativo scarico di capitale. Offre inoltre un paracadute in caso di innalzamento futuro dei tassi prevedendo un cap (tetto) massimo oltre il quale la banca si accolla l’aumento del tasso.

Tasso misto

Prevede la possibilità di passare periodicamente (in alcune finestre temporali preventivamente concordate) al tasso variabile e viceversa al tasso fisso.

Costi

Spread

Lo spread è il guadagno effettivo della banca. Questo valore in percentuale dipende dall’LTV (vedi Investimenti a leva) richiesto.

TIR

Tasso interno di rendimento, è un indicatore di redditività di un prestito (si utilizza quando devi investire denaro, non quando devi riceverli). E’ utile per confrontare prestiti diversi, se devi prestare i soldi devi scegliere la banca che offre il TIR più elevato.

TAN

Tasso Annuo Nominale: Tasso di una singola rata * il numero delle rate. Non comprende su tasse e spese quindi non serve a nulla.

TAEG

Tasso Annuo Effettivo Globale: TIR del piano di finanziamento comprensivo delle spese. E’ il tasso che conta, più è basso migliore è il finanziamento.

Massima entità della rata

Il rapporto tra il nostro reddito e la rata mensile non può superare un terzo (al netto di ulteriori finanziamenti che ho, come macchina, tv, e così via). Posso fare un mutuo da 500€ se guadagno 1500€ e così via. Questo rapporto vale sia per mutui all’80% che mutui al 100%. La regola di 1/3 dei redditi vale sulla soma delle persone che contraggono un mutuo, Mario guadagna 1500, Maria 1500, si considera 3000/3 = 1000 euro di rata massima, ma il mutuo deve essere cointestato tra i due.

Rapporto di indebitamento

Rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile a garanzia del prestito, è quindi la percentuale del valore dell’abitazione che chiedo in prestito alla banca. Il valore della casa poi non è il prezzo a cui pago la casa, ma è un valore predisposto da un perito terzo incaricato dalla banca. Spesso il valore indicato dal perito e il valore a cui pago la casa non coincidono. Esempio: compro una casa a 120000€, e chiedo alla banca un mutuo. La banca manderà un perito che valuterà la casa 100000€. La banca mi fornirà un mutuo all’80% di 100000€, non di 120000€, quindi avrò 80000€ di mutuo e 40000€ dovrò metterli di tasca mia. Minore è il rapporto di indebitamento minore sarà il tasso di interesse contenuti richiesto dalla banca. Questo perché qualora dovessi smettere di pagare, la banca recupererebbe velocemente i soldi mancanti dalla vendita della casa. Minore è il rapporto di indebitamento minore sono i rischi per la banca.

Cosa controllare prima di comprare una casa (questa sezione deve essere qui??)

Controllare la planimetria

Planimetria catastale e comunale, devono essere identiche tra loro e identiche all’alloggio. Qualora non lo siano il proprietario deve chiamare un geometra che fa una pratica comunale in sanatoria che sistema le piantine (costo circa 2000€), sia comunali che catastali. Il problema nasce se il proprietario a sua volta non è a conoscenza della difformità tra la casa sua e la piantina a Catasto, per cui entrambi non sanno che, esempio, un muro non c’era, un antibagno non c’è e così via. Se però non è possibile per legge tornare allo stato originale (es. il bagno è troppo piccolo) l’acquirente può ritirare la caparra per inadempienza e eventuali cause legali. A volte questi problemi vengono fuori quando viene il perito della banca a vedere la casa.

Controllare la cantina

Spesso le persone senza volerlo occupano cantine che non sono le loro, quindi magari credo di comprare la cantina 8 quando nell’atto invece ho la cantina 6, magari già occupata da altri. In questo caso bisogna fare un uso capione, mettendosi d’accordo con tutti, è un casino.

Condominio

Controllare che il condominio non abbia una situazione debitoria, altrimenti i problemi me li prendo io.

Debiti sulla casa

Farsi una visura catastale per avere tutte le pendenze sulla casa (casa pignorata per esempio) prima di dare la caparra. Verificare che se c’è un mutuo questo sia inferiore al valore della casa, altrimenti il proprietario non ha i soldi ed è un casino.

Un mutuo non è un monolita immutabile ma può essere modificato (rinegoziazione) con la stessa banca, oppure posso decidere perfino di cambiare banca (surroga). La surroga è di fatto oggi uno strumento che consente di ottenere migliori condizioni di quelle attualmente in essere presso la propria banca rivolgendosi ad un altro istituto di credito. Per esempio se ho fatto un tasso fisso al 10, ma ora il tasso fisso è al 5, posso effettuare una rinegoziazione con la stessa banca oppure cambiare banca per far scendere il tasso fisso dal 10 al 5. A maggior ragione conviene effettuare un tasso fisso che se proprio i tassi globali cambiano, posso sempre modificarlo.

Per le coppie che acquistano una prima casa (coppie di cui almeno uno non abbia superato i 35 anni) e che abbiamo determinate condizioni lo stato concede loro una garanzia del pagamento fino a un massimo del 50% del mutuo e non oltre i 250000€. Di solito infatti quando una coppia effettua un mutuo viene chiesto, oltre ai propri documenti di reddito, anche una garanzia per far fronte all’eventuale insolvenza, quindi la firma di un garante (tipicamente i genitori) che garantiscono per loro. Per avere l’agevolazione è obbligatorio spostare la residenza entro 18 mesi inoltre non venderla per 5 anni (a meno di comprare un’altra prima casa). Inoltre sono presenti le seguenti agevolazioni:

• Spese di apertura ridotte (vedi sezione sopra)
• Detraibilità del 19% delle spese di agenzia fino a 1000€
• Detrazione interessi passivi e oneri accessori ai fini IRPEF fino al 19% fino a un massimo di 4000€

Domande da porre

Di seguito le domande fondamentali da porre a un venditore della casa per poter acquisire maggiori informazioni sulla qualità della casa proposta.

• Da quanto tempo è in vendita la casa? Tipicamente i tempi di vendita di una casa sono max 8 mesi, se è in vendita da più tempo occhio che o il prezzo è troppo elevato o ci sono delle cose che i compratori prima di te hanno visto e hanno di conseguenza scartato la casa;
• Perché vendono l’immobile?
• Come è dal punto di vista catastale? La planimetria è corretta?
• Ci sono state altre proposte? Perché hanno rifiutato? Su quanto è già stata fatta?
• Ci sono delle spese previste straordinarie nel condominio?
• Sondare quale è il margine della trattativa? Esempio chiedere all’agenzia quanto secondo loro vale la casa e se il prezzo proposto
• Ci sono altri candidati?

Il capitolato

Il capitolato è una lista di finiture che vengono fornite associate ad una casa in costruzione. Tipicamente esistono 3 livelli di qualità di tali finiture, ognuna associata ad un prezzo diverso. Se non vanno bene posso comunque prendere delle finiture extra capitolato.

Step burocratici

L’acquisto di una casa avviene mediante tre passaggi fondamentali: - Proposta irrevocabile di acquisto - Preliminare di vendita - Rogito definitivo

Proposta irrevocabile di acquisto

Documento che garantisce di avere l’esclusiva sulla casa se accettata. Questo è un modulo da firmare che deve avere tutte le caratteristiche dell’immobile, il prezzo e una data di scadenza entro cui dare una risposta. Associata alla proposta di acquisto è necessario fornire un assegno con la caparra confirmatoria. Se viene accettata la proposta e poi il venditore cambia idea, deve restituire il doppio dell’assegno. Se cambi idea tu, perdi l’assegno. Se vuoi essere sicuro che il venditore non cambi idea meglio fare un assegno con un ammontare importante, tipo 10000€, altrimenti il venditore può cambiare idea a bassa spesa. Alcune note: - L’assegno di caparra va intestato al venditore non all’agenzia. - L’accettazione del venditore deve arrivare per iscritto. - L’agenzia non deve chiedere nulla se viene rifiutata - Il termine deve essere max 15 giorni - Richiedere copia della proposta e dell’assegno - Aggiungere una clausola sospensiva per l’accettazione del mutuo da parte della banca: se la banca non fornisce il mutuo non voglio perdere l’assegno. Questo ovviamente indebolisce la proposta, quindi il top sarebbe avere prima la certezza che la banca elargisca il mutuo e poi procedere con la proposta irrevocabile di acquisto. - Non effettuare modifiche a una proposta una volta fatta, la renderebbero nulla

Preliminare di vendita

Documento che deve contenere tutti gli elementi che saranno presenti nel rogito definitivo. Firmare un preliminare se e solo se: - La banca ti ha già elargito il mutuo - Il preliminare sia stato redatto da un notaio (si può firmare in agenzia senza problemi) Durante il periodo che passa tra la proposta e il preliminare vengono fatte tutte le verifiche sull’immobile da parte dell’agenzia e del notaio per verificare che sia tutto ok dal punto di vista legale. Una volta redatto il preliminare questo deve essere letto in presenza di almeno l’acquirente (anche se spesso anche del venditore) in ogni sua parte. Dopo le firme del preliminare dovrò consegnare l’assegno di caparra al venditore (o la differenza con l’assegno nella proposta). Inoltre sarà necessario pagare l’agenzia in questo momento. La registrazione del preliminare va effettuata a meno che non rogiti entro 20 giorni. Una volta firmato il preliminare è possibile eliminare le proposte d’acquisto, il preliminare supera in tutto e per tutto la proposta.

Rogito

Atto notarile con cui si acquisisce la proprietà dell’immobile, deve essere redatto di fronte ad un notaio e inizierà a leggere l’atto. Sarà presente il venditore, il compratore, l’addetto della banca (se presente un mutuo) che porterà l’assegno da consegnare al venditore. Inoltre in questo momento firmerò anche il mutuo, che è anch’esso un atto notarile, quindi dovrà essere pagato dal notaio. In questa occasione verranno firmate le planimetrie ufficiali (occhio a controllarle anche prima). Verrà inoltre consegnato un documento chiamato APE (Attestazione di Prestazione Energetica). Questo documento viene rifatto prima di vendere la casa se sono state fatte delle migliorie. Se l’immobile è libero dovranno essere consegnate le chiavi in questo momento, se invece è ancora occupato (esempio do il tempo al venditore per effettuare il trasloco, deve essere presente nel rogito un tempo massimo per effettuare questo tempo e una penale per ogni giorno di ritardo).

Erogazione immediata e differita

L’erogazione immediata (di norma per gli acquisti prima casa) è la dazione del corrispettivo del mutuo direttamente al rogito notarile in modo che il mutuatario possa pagare il proprietario venditore dell’immobile in quella sede. L’erogazione differita invece avviene dopo 11 gg lavorativi (o 15 gg di norma) rispetto al giorno in cui il notaio ha iscritto ipoteca presso la conservatoria immobiliare. La ragione di questo è una tutela per la banca poichè fino a quando l’ipoteca non risulta iscritta e non entra per così dire in esercizio, la banca è esposta al rischio che qualcun altro iscriva ipoteca ed è comunque scoperta a livello di garanzia. L’ipoteca infatti si perfeziona (essendo una garanzia reale) con l’iscrizione nella conservatoria dei registri immobiliari a cura del Notaio che ha rogitato l’atto.

Costi notarili

I costi notarili, in presenza di un mutuo, comprendono i costi per l’effettuazione di due atti distinti:

• l’atto di compravendita;
• l’atto di mutuo con relativa iscrizione ipotecaria. Il notaio di solito applica un forfait per i due atti ed i costi saranno: le imposte di registro (vedi dopo), i costi di iscrizione ipotecaria, i costi fissi, le spese di registrazione e la parcella (doppia) notarile per i due atti.

Mutui ipotecari e di pura liquidità

Il mutuo ipotecario, definito anche mutuo ordinario, è un finanziamento garantito da ipoteca da iscriversi su un bene del debitore. Il mutuo può essere utilizzato sia per acquistare, ad esempio un immobile, oppure per ottenere liquidità, o per una ristrutturazione. Generalmente i mutui per pura liquidità (lo abbiamo detto prima) sono malvisti dalle banche e quindi penalizzati nelle condizioni che sono spesso molto più onerose. Per i mutui di ristrutturazione invece sarà probabile che ci vengano richieste le fatture dei pagamenti relativi ai lavori effettuati. Il mutuo fondiario invece è una forma di credito finalizzata unicamente all’acquisto di un bene immobile, sul quale viene costituita un’ipoteca a favore del creditore. Pertanto, mentre i mutui fondiari sono anche mutui ipotecari, non tutti i mutui ipotecari sono anche mutui fondiari.

Approfondimento: prima e seconda casa

La prima casa è una casa che viene acquistata quando l’acquirente non possiede alcun immobile, la seconda casa invece è qualsiasi casa oltre la prima, quindi la terza, la quarta, la quinta e così via. Non centra nulla la residenza, centrano le agevolazioni che ho avuto nell’atto di acquisto.

Quando si acquista una prima casa vi sono delle importanti agevolazioni (vedi sezione precedente) ma un vincolo fondamentale: la prima casa non può essere rivenduta entro 5 anni dall’acquisto, pena la differenza di imposta che non ho pagato con una ulteriore sanzione del 30% sulla differenza a meno che entro un anno venga comprata una altra prima casa.

Esempio, vendo la casa piccola (prima casa), ho un anno di tempo per comprare la casa grande (sempre agevolata come prima casa) senza incorrere in alcuna sanzione. Inoltre ho un ulteriore vantaggio: le tasse che ho pagato sopra diventano credito di imposta e vengono scalate dall’acquisto della casa successiva.

Per fare questa operazione non è necessario fare richieste particolari, avviene tutto nel momento dell’atto notarile. Il notaio deve essere precedentemente informato che è stata venduta precedentemente una prima casa con atto di vendita e dichiarazione di rogito che comprova che è stata venduta.

Le date di vendita o acquisto sono solo le date scritte agli atti.