Aste immobiliari

Aste immobiliari

Le aste immobiliari permettono di comprare immobili (e anche molto altro) a prezzi scontati mediamente del 30% rispetto al loro valore di mercato. Rispetto al mercato libero hanno molte più cose da sapere e differenze, le riassumo qui sotto.

Trovare gli annunci

Le aste non hanno agenzie immobiliari come intermediari (al massimo consulenti), conseguentemente gli annunci si trovano sui siti istituzionali.

• Pvp Giustizia: è il portale ufficiale più completo, ma è macchinoso
• IVG - Istituto Vendite Giudiziarie: più comodo di quello sopra e presenta vari filtraggi
• AsteAnnunci: alternativo a IVG

Documenti allegati

Ad ogni annuncio sono obbligatoriamente allegati i seguenti documenti. Questi devono essere studiati alla perfezione per evitare sorprese.

• Avviso di vendita: riporta tutti i dettagli per la partecipazione all’asta:
  • la descrizione del bene posto in vendita;
  • la data, l’ora e il luogo dell’asta;
  • il prezzo base;
  • il rilancio minimo;
  • il termine di presentazione delle offerte;
  • la modalità di vendita;
  • il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima

In questo avviso possono essere indicati anche dei documenti che non sono pubblicati ma possono essere chiesti esplicitamente al custode (per esempio le pratiche edilizie).

• Perizia: documento più importante in quanto contiene dettagli sullo stato dell’immobile, contiene:
  • valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale;
  • l’identificazione catastale;
  • la planimetria;
  • le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;
  • vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità;
  • stato di possesso del bene.
• L’ordinanza di vendita documento emesso dal giudice con il quale quest’ultimo stabilisce:
  • le condizioni e i termini della vendita all’asta;
  • se la stessa debba essere delegata a un professionista;
  • i termini e le modalità del deposito della cauzione;
  • la data ultima per la presentazione delle offerte;
  • l’udienza per la gara tra gli offerenti;
  • il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del prezzo residuo;
  • le altre condizioni della vendita.

Perizia

La perizia è il documento più importante, questi i punti fondamentali da controllare:

• Che sia venduta con piena proprietà, tutte le altre modalità (frazioni, nuda proprietà…) sono da scartare. Esistono anche piene proprietà con dei diritti di uso o abitazione (da scartare), casa coniugale assegnata ad un coniuge con prole (da scartare);
• Verificare la conformità urbanistica, l’asta non sana gli abusi edilizi, anche insanabili. qualora vi siano abusi sanabili preventivare i costi che occorrerebbe affrontare per la sanatoria. Questa è una differenza fondamentale col mercato libero dove gli immobili venduti devono essere tutti sanati;
• Verificare chi occupa l’alloggio attualmente (libero, occupato dal proprietario esecutato, affittato). L’alloggio libero è ovviamente da preferire anche se, in teoria, le spese di liberazione di cose o persone sono a carico della procura;
• Verificare che non vi siano pendenze tipo: spese condominiali mai corrisposte, sanzioni, ipoteche, doppie ipoteche, donazioni ecc.
• Se possibile cercare di capire di chi era la casa per valutare se è gente poco raccomandabile, in quel caso evitare.

N.b. è importante capire le varie dinamiche che hanno portato il debitore a farsi pignorare e cercare di capire eventuali problemi che potrebbero sorgere.

N.b.2: In caso di domande puoi mandare una mail o chiamare il numero a disposizione che è del curatore o del suo ufficio, solitamente sono persone molto preparate e disponibili che risolvono subito i dubbi.

Richiedere una visita

Tipicamente il portale presenta un link che rimanderà a PVP Giustizia con il quale si aprirà un form dove dovranno essere indicata l’anagrafica e verremmo contattati dopo diversi giorni con la data e l’ora della visita.

Queste sono gestite dal tribunale e inoltre non sono modificabili.

Queste sono da richiedere almeno 10 giorni prima dell’asta.

Costa controllare durante la visita

• Stato degli infissi;
• Stato strutturale;
• Problematiche varie.

Ricordarsi di fare delle foto che possono sempre essere utili.

Business plan

Dopo la visita dell’immobile conviene fare un business plan, con l’obiettivo di capire il prezzo massimo che siamo disposti a spendere per l’acquisto.

Per calcolare il valore di mercato della casa basta moltiplicare il prezzo al metro quadrato medio della zona per i metri quadri “commerciali”, che non sono quelli effettivi, ma una somma virtuale di tutta la casa e delle sue pertinenze, calcolato secondo particolari coefficienti: abitazione al 100%, le pertinenze ad ornamento e direttamente comunicanti come il giardino o area scoperta come un cortile si calcolano al 10% fino alla superficie dell’unità immobiliare, al 2% per superfici eccedenti detto limite, mentre le terrazze e i balconi, logge, porticati: al 30% fino a 25 mq mentre il 5% per la quota eccedente i 25 mq; soffitte se utilizzabili al 25%, cantine al 25%, box al 50%.

Dobbiamo andare a prevedere il costo delle ristrutturazioni e tutti i costi accessori e capire fino a che prezzo conviene.

Stare sempre larghi e aggiungere sempre una voce imprevisti di 5000€ che non si sa mai.

Offerta

Per partecipare all’asta bisogna inviare una busta chiusa contenente l’offerta, una marca da bollo da 16€ e la ricevuta del bonifico di deposito del 10% dell’offerta.

Per fare questo dall’annuncio si scarica il modulo da compilare indicando i vari dati, es numero procedura, giudice dell’esecuzione, notaio dell’esecuzione, chi sei, se agisci per conto tuo, quanto offri e soprattutto devi allegare la ricevuta che hai depositato il 10% della cifra che offri.

Porti il modulo con marca da bollo, ricevuta del bonifico, etc presso l’ufficio del giudice entro la data.

Se è l’unica offerta, ti aggiudichi l’immobile alla data successiva alla chiusura delle presentazioni. Sennò l’offerta pervenuta più alta farà da base per l’asta con altri partecipanti.

Qualora l’immobile venisse aggiudicato dovremmo pagare, tipicamente in 120 giorni, il valore a cui ci siamo aggiudicato l’immobile meno il valore dell’assegno (che verrà trattenuto).

Qualora non dovessimo aggiudicarci l’immobile l’assegno verrà restituito e avremmo speso solo i 16€.

Questa offerta deve sempre essere l’offerta minima di partecipazione all’asta (che è il 25% in meno del prezzo base d’asta per DLG 83/2015), non ha alcun senso mettere un valore superiore a questo: se non si presenta nessuno all’asta avremmo speso in più per niente.

Per esempio se il prezzo base d’asta è 70000€ l’offerta minima di partecipazione sarà 70000*0,75 = 52500€.

L’asta

Solitamente è “senza incanto”, durante il giorno dell’asta verranno aperte le buste chiuse dei partecipanti e si partirà dal prezzo più alto indicato tra le buste.

Vi è un timer di 60 secondi in cui è possibile rilanciare, ogni volta che si rilancia il timer viene azzerato.

Il rilancio minimo è indicato nell’avviso di vendita e di solito è 1000€.

Se entro 60 secondi nessuno rilancia l’asta viene aggiudicata dalla persona che ha offerto il valore più alto.

Una volta aggiudicato bisognerà saldare l’immobile entro 120 giorni (tipicamente), inoltre dovranno essere saldate le tasse (2% se prima casa, dal 4 al 9% se seconda casa).

In caso di seconda casa è un valore variabile in quanto dipende della zona in cui questa viene acquistata: se è una zona con una Rendita catastale molto alta come Verona è il 9%, altrimenti scende fino al 4%.

Qualora entro 120 giorni non sia stato saldato tutto l’assegno con la caparra del 10% verrà perso (e inoltre il giudice potrebbe farmi pagare la differenza tra il prezzo della casa venduta ad una asta successiva e quanto era stata venduta a me, se è stata venduta ad un prezzo inferiore).

Una volta saldato il giudice firma il decreto di trasferimento l’aggiudicatario diventa proprietario effettivo dell’immobile.

A Verona le aste avvengono in Camera di Commercio.

Tasse sulla speculazione

Qualora l’immobile venga rivenduto entro 5 anni ad un prezzo maggiore per lo stato sei uno speculatore e conseguentemente devi pagare il 26% sul capital gain come se fosse una azione.

Superati i 5 anni non c’è alcuna tassa da pagare in caso di rivendita.

Commissioni

Qualora ci si rivolga ad una agenzia (che non è una agenzia immobiliare ma fa solo attività di consulenza) viene richiesto un pagamento una tantum. Nel caso i Medio casa Vr il costo è di 2000€ + IVA.

Ruoli

Delegato

Il delegato è un professionista nominato dal giudice che ha il compito di procedere alla liquidazione di un immobile per fornire del denaro da fornire alla giustizia.

Sono quindi la “mano” del giudice che si occupa effettivamente di vendere l’immobile.

Si occupano anche del trasferimento dell’immobile.

Custode

Il custode deve mantenere l’immobile in buono stato di conservazione in modo che possa arrivare all’asta nello stesso modo con cui è stato periziato.

Oltre a questo c’è anche uno scopo proattivo del custode in quanto deve proporre l’immobile sul mercato, fornire le informazioni, mandare i link su PVP; in pratica è “l’agente immobiliare” dell’asta.

Il custode organizza le visite all’immobile e ha l’interesse di fare in modo che questo venga venduto al prezzo più alto possibile, quindi cercherà potenziali offerenti e tutto. Inoltre è colui che si occupa della liberazione dell’immobile.

Il compenso del custode è pagato con i soldi del saldo vendita, quindi il custode viene pagato dal debitore.

Spese condominiali

L’aggiudicatario è obbligato a pagare eventuali spese condominiali non pagate ma solo dell’anno corrente e anno precedente, non tutte.

A volte ci sono però situazioni complesse con le spese condominiali, è necessario analizzare bene il conto che verrà fornito dall’amministratore di condominio una volta ottenuta la casa e capire dove devo o no pagare.

Il problema delle spese condominiali da pagare non è scontato e spesso ci sono migliaia di euro.

Alloggio occupato

Nel caso in cui l’immobile sia occupato dal proprietario esecutato, dopo l’aggiudicazione dell’asta viene fatto il decreto di trasferimento: il proprietario può rimanere in casa fino a tale decreto. Se non se ne va si invia una lettera di diffida all’ormai ex proprietario dove viene indicato un termine ultimo per andarsene (tipicamente 60 giorni).

Nel caso in cui la lettera non abbia effetto, può essere notificato da un ufficiale giudiziario un avviso con indicato ora e giorno entro cui l’immobile deve essere liberato.

Se viene opposta resistenza, l’ufficiale giudiziario può chiamare le forze dell’ordine e procedere allo sgombero dei locali.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato da uno o più conduttori con un regolare contratto d’affitto (contratto registrato antecedentemente al pignoramento), il nuovo proprietario deve rispettare i termini del contratto d’affitto. Solo alla scadenza del contratto di affitto può disporre dell’appartamento.

Se invece il contratto di affitto è stato stipulato dopo il pignoramento questo non vale nulla.

N.b.: Verificare sia vero: L’occupazione per la casa coniugale: se marito e moglie divorziano e la casa viene assegnata come casa coniugale, viene assegnata di ufficio per 9 anni senza che si possa fare nulla. Quindi controllare sempre che non ci sia indicata casa coniugale nella perizia.

Come funziona tecnicamente

Se ci abita il debitore nella casa ed è la sua prima casa (art. 560 riformato Conte e Conte bis) per poter assegnare la casa, dopo l’aggiudicazione è necessario aspettare il decreto di trasferimento.

Tale decreto verrà firmato dal giudice dopo aver ricevuto il saldo prezzo e conseguentemente l’aggiudicatario abbia pagato tutto quanto doveva.

Dato che il saldo prezzo avviene entro 120 giorni dall’aggiudicazione, in questi giorni l’appartamento non è ancora di mia proprietà.

In questo lasso di tempo (importante, prima del saldo prezzo) l’aggiudicatario deve dire esplicitamente al delegato, o giudice che “la liberazione avvenga a cura e spese della procedura.

La cosa migliore è che al momento stesso dell’aggiudicazione (metterlo a verbale per esempio) venga fatta la richiesta di cui sopra.

Per la provincia di Verona, il tribunale ha disposto che la liberazione degli immobili occupati ( dal proprietario o da occupanti senza averne diritto ) venga effettuata dalla procedura

La liberazione non si tratta di uno sfratto come per le locazioni, ma di un vero e proprio ordine di liberazione emesso dal giudice, che consentirà la liberazione nella piena disponibilità dell’aggiudicatario con l’eventuale ausilio della forza pubblica, in tempi ragionevoli.

Una volta ricevuta questa richiesta il delegato scrive due righe al giudice di esecuzione indicando che il delegato ha fatto tale richiesta.

Se l’aggiudicatario non fa questa richiesta poi si arrangia nel liberare la casa.

Una volta ricevuta questa richiesta il giudice, nel decreto di trasferimento, emette delle istruzioni su come liberare la casa. La liberazione non può essere effettuata prima dei 60 giorni dal decreto.

Dopo il decreto di trasferimento quindi il custode consegnerà una lettera al debitore indicando che entro 60 giorni dovrà lasciare l’abitazione di sua spontanea volontà.

Quasi mai avviene la liberazione dopo 60 giorni in quanto l’inquilino sta tipicamente aspettando che gli venga aggiudicata una casa popolare o comunque una abitazione alternativa. Dopo 120 giorni (?) il custode andrà all’appartamento e l’inquilino dovrà andarsene. In quel frangente verrà cambiata la serratura.

All’inquilino verrà dato un ulteriore termine di 30 giorni per poter svuotare l’appartamento dalle sue cose.

Se non lo fa le cose all’interno dell’appartamento sono considerate abbandonate e vengono rimosse dallo stato.

In tutta questa procedura l’aggiudicatario non fa nulla, le spese e gli oneri sono tutti e carico della procura.