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In una frase
Non sempre comprare è finanziariamente la scelta migliore e mutuo e affitto non sono due quantità paragonabili..
Migliori tre concetti
- Il costo dell’affitto e del mutuo non sono paragonabili 1:1;
- Il possesso di una casa possiede una serie di costi non recuperabili non trascurabili; circa il 5% del valore all’anno;
- Investire in immobili significa non investire in stock, con tutta la differenza che ne consegue.
📒 Riassunto
La gente pensa che comprare una casa con un mutuo sia equivalente a pagare un affitto con la differenza che la casa è tua; conseguentemente è sempre conveniente prendere una casa al posto di affittarla.
Ovviamente non è così semplice.
E’ necessario paragonare il costo dell’affitto con tutti i costi non recuperabili (costi “persi”) nell’acquisto di una casa.
I soldi non recuperabili nell’affitto sono semplici da calcolare in quanto sono l’affitto stesso.
Nel caso dell’acquisto il mutuo non è un costo non recuperabile in quanto, sto ripagando l’immobile; lo sono invece gli interessi.
I costi non recuperabili sono invece:
- Costi di manutenzione: tutti i costi accessori per la manutenzione; sistemazioni varie e mobili. Possiamo assumere, circa, l’1% annuale del valore della casa
- Tasse: possiamo assumere che siano circa l’1% annuo del valore della casa
- Costo del debito: interessi del mutuo. Cambia tanto con la durata e il TVL ma, con un mutuo all’80%, possono essere anche il 3% l’annuo di spese;
- Costo degli equity: costo dei soldi investiti nella casa non tramite mutuo. Investendo tali soldi si è deciso di investirli in un immobile e non in altri strumenti, come azioni. Questo costo è il mancato guadagno nell’investimento in immobile rispetto ad azioni. Indicativamente il ritorno dell’immobile è il 1.3% mentre quello delle azioni è il 5.3% dopo l’inflazione. La differenza del rendimento tra il mio portafoglio finanziario e il rendimento del real estate viene anche detto opportunity cost o costo opportunità. Questo costo dipende dalla composizione del mio portafoglio: se il mio portafoglio è 100% bond sarà un mancato guadagno più ridotto rispetto a 100% stock, ovviamente.
Indicativamente possiamo assumere che i costi non recuperabili di una casa siano circa il 5% del suo valore all’anno.
Possiamo quindi definire una regola per capire se vale la pena acquistare un immobile o stare in affitto: dato il valore della casa, moltiplicarlo per il 5% e dividerlo per 12. Se sul mercato si trova un affitto a quella cifra o inferiore per una casa di pari valore, allora l’affitto è una scelta finanziariamente corretta.