Abbiamo 2 diverse modalità di stima che possono essere facilmente integrate tra di loro quando si vuole valutare con precisione un immobile ed avere un quadro chiaro del suo valore commerciale:
Stima OMI
L’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), che stima gli immobili a livello nazionale, suddividendo il territorio in 27.000 microzone; esso fornisce dei parametri comparativi ben definiti elaborando informazioni di carattere tecnico economico: valori immobiliari, mercato degli affitti, tassi di rendita dell’immobile. La valutazione avviene per “criterio di omogeneità” nell’ambito della medesima zona, con parametri di riferimento relativamente oggettivi. Si effettua una valutazione per gli immobili censiti al catasto che tiene conto della microzona in cui è ubicato, esprimendo un range di valore (minimo e massimo) all’interno del quale è possibile distinguere in base al pregio e al valore specifico dell’immobile. Si tiene conto di:
- Caratteristiche urbanistiche
- Zona socio economica
- Dotazione di servizi Attraverso l’OMI e le sue stime comparative, l’osservatorio dei prezzi fornito dalle borse immobiliari e dai siti specializzati, le perizie immobiliari, possiamo ottenere una valutazione quanto mai veritiera e aderente al reale valore di mercato
Stima diretta (Perizia tecnica di un immobile)
Costo al mq
Per costo al metro quadro di un immobile (sia nel caso di proprietà private che proprietà ad uso commerciale) si intende un dato indicativo che mostra orientativamente il costo reale di un’abitazione o di un locale. Esso permette di stabilire in modo più preciso il giusto prezzo a cui proporre un immobile in vendita sul mercato, oltre che a fare da base di analisi e calcolo per gli oneri fiscali. Il metro quadro di cui comunemente si parla nelle trattative è il cosiddetto “metro quadro commerciale”. Il primo parametro per calcolare il valore dell’immobile al metro quadro di cui ci possiamo servire è quello che otteniamo moltiplicando il coefficiente fornito dall’OMI per i metri quadrati complessivi del locale. Di fronte ad una richiesta di prezzo vado sempre a controllare questi valori e, se sono inferiori, propongo una offerta dicendo al proprietario che quelli sono i valori ufficiali dell’Agenzia delle Entrate (fa effetto!) e che non posso offrire molto di più. Se invece il prezzo richiesto è inferiore a quelle valutazioni, non ne faccio menzione, ovviamente. Troverete che nella maggioranza dei casi esse vi aiuteranno a tenere basso il prezzo poiché sono di norma inferiori ai reali prezzi di mercato delle varie zone. E molte zone non saranno nemmeno classificate. Per dare un’occhiata ai prezzi in tempo reale puoi appoggiarti a siti di ricerca e stima del prezzo al metro quadro come: https://www.borsinoimmobiliare.it/
Consultazione valori immobiliari dichiarati
Differenze case vecchie case nuove
Tra le case di una volta e quelle moderne ci sono varie differenze a cui fare attenzione. Vi era sicuramente una diversa e meno funzionale gestione degli ambienti in quanto c’erano più metri quadrati a disposizione.
- I soffitti erano altri 3 mt, poi sono diventati di 2,70 mt
- le case avevano la stanza ingresso, adesso si entra direttamente nel salone o nel soggiorno
- Esistevano gli anti-bagni (stanze prima del bagno)
- Le cucine oggi sono integrate come angoli cottura o cucine all’americana, laddove prima la cucina era un ambiente autonomo ritenuto fondamentale, dato anche l’elevato numero di donne che facevano le casalinghe.
- Il cosiddetto “tinello” che era una stanza di servizio alla cucina, non esiste più.
- Si costruivano balconi, non terrazzi vivibili come oggi richiede il mercato
- Si progettavano case senza box e senza posto auto