Nell’investimento immobiliare bisogna puntare alla velocità: devo comprare e vendere immobili nel giro di qualche mese e non qualche anno. Più i tempi si allungano più possono uscire dei problemi. Inoltre il margine di sicurezza che dobbiamo avere è di circa il 30% di cresta, in questo modo abbiamo anche un cuscinetto in caso di problemi. L’idea generale è comprare un immobile a sconto, effettuare delle eventuali opere di trasformazione e rivendere al miglior prezzo. L’investimento ha il vantaggio che si può usare abbondantemente la leva bancaria, portando così a ROE altissimi, anche se il ROI (Return On Investment) è minore.
I soldi si fanno quando si compra e non quando si vende
L’obiettivo è quello di comprare e vendere velocemente, conseguentemente l’operazione deve o essere già a sconto del 30% oppure trasformabile in breve tempo in un qualcosa che vale il 30% in più. L’affare si fa quindi al momento dell’acquisto e la vendita è solo una conseguenza. Come trovare persone che vendono a sconto? Dobbiamo cercare i cosiddetti “don’t wanter” che sono persone che per qualche motivo non vogliono più l’immobile: per queste persone l’importante non è portare a casa il massimo del realizzo possibile ma liberarsi della casa. I don’t wanters sono circa il 5% delle persone che vendono immobili e sono tipicamente:
- Persone che hanno bisogno di liquidità con problemi finanziari;
- Persone che si trasferiscono in altre città/paesi;
- Persone che si separano dalla compagna
- Size up: famiglie che hanno comprato una casa più grande (es. nascita figlio), hanno già dato un anticipo per la casa nuova e hanno urgenza di vendere la vecchia
- Size down: il contrario di sopra, i figli lasciano la casa che risulta troppo grande per una coppia di anziani i quali vogliono prendere un appartamento più piccolo
L’obiettivo quando si compra casa è capire bene le ragioni del venditore nell’ottica di trovare don’t wanter.
No cuore ma numeri
Nell’acuisto di un immobile non devo pensare alla zona che piace a me con l’apprtamento che piace a me, ma pensare solo ai numeri.
- Pensare a chi posso vendere l’immobile: la casa deve piacere al target di riferimento: se compro una casa in un posto povero con extra comunitari devo effettuare delle valutazioni (ristrutturazioni) diverse da quelle che farei per un appartamento in centro a Milano;
- Capire se la zona è liquida o meno: magari ci sono zone che fanno schifo esteticamente in cui non andrei mai a vivere ma che sono estremamente profittevoli per le compravendite
Bisogna comprare e vendere emozioni
Spesso le persone quando acquistano una casa non acquistano i mattoni, ma le emozioni che la casa comunica. Una casa stupenda che puzza di marcio con i vetri rotti verrà venduta ad un prezzo molto più basso che la stessa casa con 1000€ di investimento in pulizia, pittura delle pareti e vetri. Se una casa ha una bella illuminazione, pulita, ordinata, piacevole può essere venduta ad un prezzo più alto del suo valore reale. Questo perché quello che conta è l’emozione e non solo il mattone. L’obiettivo è comprare immobili che danno poca emozine (vecchi, brutti, sporchi → economici) e rivenderli mettendoci del nostro per farne il contrario. Importante la fase di on staging quindi mettere dell’arredamento moderno e carino, aggiungere delle piante, tinteggiare, aggiungere dell’arredamento ad hoc per esaltare gli spazi, fare delle foto professionali, fare del marketing e così via.
Mercati
Gli investimenti immobiliari possono essere fatti sempre, sia con il mercato che sale, sia che stia stagnante che ribassista. Se il mercato sale è semplice, compro e rivendo poco dopo ad un prezzo maggiore. Con il mercato stagnante le persone vanno meno alle aste e conseguentemente si possono trovare affari migliori oppure le cessioni di compromesso. Con il mercato che scende le operazioni più interessanti sono i Saldo e stralcio.
Aste
Non bisogna avere l’idea che scelgo un immobile, vado all’asta e lo prendo al primo colpo. Tipicamente l’immobile che si desidera si prende dopo 7-14 aste andate male, quindi bisogna mettersi nell’ordine delle idee che deve diventare un mezzo lavoro, non può essere fatto ogni tanto.